Theo khảo sảt của DKRA Group, tính đến tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%.
Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng.
Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao.
Đáng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh.
Tại hội thảo "Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?" sáng 27/5, các chuyên gia đã đưa ra nhiều phân tích và kiến nghị để tháo gỡ nút thắt này.
Xử lý nợ xấu là "cơ hội để phục hồi thị trường"
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.
“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là "cơ hội để phục hồi thị trường". Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Theo ông Châu, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.
“Chúng tôi đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả”, Chủ tịch HoREA kiến nghị .
Khối tài sản bảo đảm khổng lồ bị "kẹt" trong hệ thống ngân hàng. Đây là gánh nặng lớn, không chỉ đè lên các doanh nghiệp bất động sản mà còn tạo áp lực lên toàn bộ hệ thống tín dụng. (Ảnh minh họa)
Đồng thời, cũng theo vị này, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.
“Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh, và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp tự bơi trong khủng hoảng”, ông Châu nêu quan điểm.
Thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu
Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, điều này có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các giải pháp xử lý hiệu quả.
Việc phối hợp giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán nợ xấu một cách bền vững.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group chia sẻ tại hội thảo. (Ảnh: Báo Xây dựng)
Thống kê cho thấy tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt.
Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh "nửa mừng, nửa lo". Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn.
Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.
Giải pháp hài hoà trong xử lý nợ xấu
Tại hội thảo, nhiều chuyên gia cũng nêu vấn đề về giải pháp hài hoà trong xử lý nợ xấu. Trong giai đoạn thí điểm theo Nghị quyết 42 từ năm 2017 - 2022, các tổ chức tín dụng đã được trao quyền thu giữ tài sản đảm bảo để xứ lý nợ xấu.
Tuy nhiên, giai đoạn này, nợ xấu không những không giảm mà còn tiếp tục gia tăng. Ngân hàng Nhà nước lý giải nguyên nhân chính là do tác động của đại dịch Covid-19.
Câu hỏi nhiều chuyên gia đặt ra là, nếu luật hóa nội dung này, liệu có thực sự xử lý được tận gốc nợ xấu, hay chỉ là giải pháp tình thế "trị ngọn mà không trị gốc".
Tiến sĩ, giảng viên, chuyên gia kinh tế Đỗ Thiên Anh Tuấn, trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, hợp đồng thế chấp phải quy định rõ quyền xử lý tài sản ngoài tòa án, trình tự thông báo, phương thức định giá và quyền lợi người vay sau khi tài sản bị bán.
Quá trình xử lý phải minh bạch, cho phép người vay chủ động trả nợ hoặc thương lượng, chuyển nhượng tài sản với mức giá tốt hơn.
Việc định giá cần khách quan, có giám sát bên thứ ba để tránh bán dưới giá thị trường.
Theo ông Tuấn, quy trình xử lý tài sản cũng cần phải công khai, có thể qua sàn giao dịch hoặc kênh minh bạch khác, công bố thông tin giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch nhằm tránh xung đột lợi ích.
Song song đó, người vay cần được đảm bảo quyền nhận lại phần giá trị dư sau khi trừ nợ, lãi và chi phí hợp lý, đồng thời có quyền khiếu nại nếu thấy quy trình xử lý không minh bạch.
